Quanto vale la tua casa?

A volte ci interessa valutare quanto vale l’abitazione in cui viviamo, una casa che vorremmo vendere, o se il nuovo acquisto che stiamo per affrontare ha un prezzo adeguato. Forse non sai che puoi fare una stima anche da solo prima di rivolgerti ad una agenzia.

Il calcolo dell’immobile può essere misurato attraverso due criteri diversi:

  • Calcolo di mq calpestatili, in cui non sono conteggiati i muri, ma soltanto le superfici di pavimento;
  • Calcolo di mq commerciali, che comprendono le parti in vendita nel complesso, tra cui: pavimenti, muri interni, esterni e di confine, balconi, terrazzi, cantine, soffitte e box auto.

 Quando si parla di mq, è importante identificare subito a quali si riferiscono perché il valore di acquisto o vendita è sempre e solo quello commerciale.

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Come calcolare i mq quadri commerciali correttamente:

  1. misura la tua casa stanza per stanza, lato per lato, attraverso uno schizzo della piantina;
  2. identifica i muri interni, quelli perimetrali o quelli che confinano con altre unità;
  3. prendi o ipotizza lo spessore dei muri interni ed esterni
  4. misura le parti accessorie: balconi, cantine, soffitte, soppalchi
  5. somma tutti i valori che hai calcolato: mq delle stanze, dei muri interni, esterni e di confine oltre ai mq delle pertinenze.

Ricorda che alcune le misure una diversa incidenza sul totale, perché nelle somme dei mq commerciali non tutto viene calcolato alla stessa maniera.

I parametri utilizzabili per il calcolo sono:

  • Superficie utile netta calpestabile - incidenza: 100%;
  • Muri perimetrali - incidenza 100% - nota: si calcolano al 100% fino a spessore di 50 cm al massimo;
  • Muri perimetrali in comunione - incidenza 50% - nota: spessore massimo 25 cm (sono i muri che dividono dai vicini);
  • Balconi e terrazzi - incidenza 30% - nota: oltre i 25mq l'eccedenza si calcola 10%
  • Soppalchi abitabili - incidenza 80% - nota: con finiture analoghe e altezza come da regolamento edilizio
  • Tavernette e locali seminterrati abitabili - incidenza 60%
  • Sottotetti non abitabili - incidenza 35%
  • Cantine e soffitte - incidenza 25%

N.B. ad ogni piano e per ogni locale è sempre necessario aggiungere il calcolo dei muri di pertinenza.

Come si determina il valore di mercato al mq?

Un professionista, in fase di stima di un immobile, tiene conto di molte variabili oltre a quelle descritti fino a ora, considerando i valori di vendita delle agenzie immobiliari. Per una perizia “fai da te” il più realistica possibile (ma sempre a titolo puramente indicativo) è necessario far riferimento all’OMI, Osservatorio Mercato Immobiliare, il sito ufficiale dell’Agenzia delle Entrate.

Orientarsi è semplice: una volta raggiunto il sito dell’OMI, selezionare la provincia di appartenenza e il comune in cui è situato l’immobile. Per determinare se applicare il minimo o il massimo del valore vige la “regola del buon senso”: si tratta di informazioni discrezionali in merito all’ultima ristrutturazione, alle finiture (pavimenti, serramenti, parti comuni).

Ricapitolando i passaggi fondamentali:

  • Misura i vani dell’immobile e calcolane i mq commerciali, tenendo conto che vani si contano tutti al 100% (se una stanza è 4,1 mt x 3 i mq sono 12,3);
  • I muri si calcolano in questo modo: muri interni al 100% (se il muro è lungo 4,1 mt e spesso 10 cm dovrai calcolare 4,1x 0,1 ed aggiungere 40 cm di mq al conteggio generale);
  • I muri di confine con altre proprietà si calcolano al 50% (se il muro che delimita il tuo appartamento dal vano scala o dal vicino dovrai calcolarlo dividendo il risultato dei mq per 2 - 4mt X 0,2 cm = 0,8/2 quindi calcolerai 0,40 cm);
  • I balconi si calcolano 1/3;
  • I terrazzi si calcolano 1/2;
  • Le cantine e le soffitte 1/4

Fai la somma dei mq di tutti i vani compresi i muri sia dell’immobile che delle sue pertinenze, moltiplica i mq totali per il valore di mercato che hai trovato sul borsino dell’OMI ed otterrai una stima di massima del valore di mercato del tuo immobile.

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